宅地建物取引士勉強編第1回　（民法：意思表示）（心裡留保）

こんにちは！

今回は、宅地建物取引士試験の合格を目指す方々へ躓きやすい民法について解説していくシリーズの第一回となります！

是非、民法苦手だよという方見ていってください。

民法の権利関係は、不動産4冠資格と言われる、宅建士・マンション管理士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士の全てで出題される非常に重要な内容となります。

今回はその中で特に内容が混同しやすい、意思表示の内容について一人でも理解していただければ幸いです。

まず、民法は善良でかつ義務をまっとうする人を守るための法律だということを頭の隅に置きながら聞いていただければと思います。

意思表示とは

意思表示とは、法律効果の発生を意図する意思の表示です。宅建取引における意思表示の例としては、土地の売買契約で買主の「申込」や売主の「承諾」が挙げられます。

この意思表示が合致した場合に売買契約等が成立します。

意思表示は特に書面でなく口頭でも成立し、契約は原則守らなければいけません。

意思表示の効力発生時期については、民法第97条に規定されています。

1. 意思表示は、その通知が相手方に到達した時からその効力を生じます。
2. 「到達」とは、相手方の支配圏内に入ることを指し、実際に内容を知らなくても、知ることができる状態になれば到達したとみなされます。

さて、宅建士ではこの原則守らなければならない契約ですが、その意思表示を取り消し、無効となる事柄に付いてが問われます。

用語説明

• 善意：ある事情についてしらない人
• 悪意：ある事情について知っている人
• 無過失：知らないことに関して過失がない。
• 有過失：知らないことに関して過失がある
• 無効：契約自体がなくなる（効力がはじめから無かったことになる）
• 取り消し：契約はあったが契約時点に遡って効力を消滅させる
• 第三者保護：第三者が善意（無過失も必要な場合あり）である場合、権利を主張できる

心裡留保

心裡留保からですね。
心裡留保とはわかりやすい例えで行くと冗談ですね。

心裡留保で結んだ契約は原則有効となります。

それでは、売買契約に例えて、登場者を意思表示者（表意者）のAさんと相手方のＢさん、第三者のCさんで例をお見せしますので御覧ください。

原則はこれにて契約。冗談で言ってしまったAさんは契約を履行し、土地売らなければなりません。

しかし、冗談で全部契約になっていたらジョークの一つも言えなくなってしまいますよね？そう例外があります。

例外：相手方のBが悪意（冗談だと知っていた）または、有過失（冗談だと知ることができた）場合には無効となります。

つまり、Bさんは契約を成立させるためには冗談に対して善意無過失でないといけません。

また、Bがこのまま土地を第三者Cへ売った場合。第三者が善意の場合はAは無効を主張することができません。これは第三者保護によるものです。

事情を知らない第三者の権利を守るため、冗談で契約をもちかけたAよりも第三者Cの権利を優先するということです。

心裡留保　まとめ

• 原則は有効
• 例外：相手方Bが悪意または有過失の場合、無効
• 第三者Cは善意であれば、Aは無効を主張できない。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は意思表示についてと心裡留保を説明させていただきました。
意外と1から見てみると覚えやすいのではないでしょうか。

理由付けをして覚えると忘れないですし、他との混合も避けられると思いますので、なぜ無効なんだっけ？なぜ無効を主張できないだっけ？と問いかけながら覚えていただけたらと思います。

次回は、通謀・虚偽表示でお会いしましょう！ありがとうございました！